Baugewerbe Subunternehmer für Sanitär: Leistungsverzeichnis richtig erstellen – Checkliste

Bevor Sie starten: Grundlagen für die Subunternehmer-Vergabe

Rechtliche Rahmenbedingungen

• Prüfen Sie die Vertragsgrundlage (VOB/B oder BGB) – Das ist kein Formalkram. Die VOB/B regelt Abnahme, Gewährleistung und Kündigung strenger als das BGB. Für Subunternehmer im Sanitärbereich ist die VOB/B der Standard – setzen Sie sie durch, wenn der Auftrag größer ist.
• Kontrollieren Sie Gewerbeanmeldung und Handwerksrolle – Ein Subunternehmer ohne Eintragung in der Handwerksrolle (Anlage A) darf Sanitärarbeiten gar nicht ausführen. Das ist kein Kavaliersdelikt, sondern kann die gesamte Leistung mangelhaft machen.
• Klären Sie die Sozialversicherungs- und Mindestlohnpflicht – Sie haften als Generalunternehmer für Sozialabgaben Ihres Subunternehmers, wenn der seine Leute schwarz beschäftigt. Fordern Sie eine Eigenerklärung zur Einhaltung des Mindestlohngesetzes.

Abgrenzung der Gewerke

• Definieren Sie die Schnittstellen zu anderen Gewerken – Wer macht die Kernbohrungen? Wer schließt die Elektroanschlüsse für die Heizung an? Wer dichtet die Durchführungen durch Brandschutzwände ab? Ohne klare Abgrenzung streiten sich Sanitär-, Elektro- und Trockenbauer später um die Verantwortung.
• Legen Sie fest, ob der Subunternehmer Nachunternehmer einsetzen darf – Viele SHK-Subunternehmer arbeiten mit eigenen Leuten. Aber bei Großbaustellen wird oft weiter untervergeben. Das sollten Sie im Vertrag entweder verbieten oder genehmigungspflichtig machen.

Leistungsverzeichnis: Positionen für Sanitärarbeiten detailliert auflisten

Rohinstallation und Verteilung

• Erfassen Sie alle Rohrleitungen für Warm- und Kaltwasser – Geben Sie Dimensionen (z. B. DN 15, DN 20) und Material (Kupfer, Edelstahl, Mehrschichtverbundrohr) vor. Nicht jedes Material ist für jedes Gebäude geeignet – Kupfer ist langlebig, Kunststoff günstiger und schneller.
• Listen Sie Entwässerungsleitungen mit Gefälleangaben auf – Grundleitungen, Fallleitungen und Anschlussleitungen müssen ein Mindestgefälle von 1–2 % haben. Ohne Angabe im LV baut der Subunternehmer vielleicht zu flach – und das Wasser steht.
• Spezifizieren Sie die Dämmung – Nach EnEV und DIN 1988 müssen Warmwasserleitungen gedämmt sein. Geben Sie Dämmstärke und Material (z. B. Kautschuk, Mineralwolle) vor. Vergessen Sie die Kaltwasserleitungen nicht – sonst schwitzt das Rohr.

Sanitärobjekte und Armaturen

• Nennen Sie Hersteller, Modell und Montageart – „WC Standard" reicht nicht. Schreiben Sie: „Hänge-WC, Hersteller Villeroy & Boch, Modell Omnia, inklusive Tiefspüler und Spülkasten, Montage an Vorwandinstallation". Sonst liefert der Subunternehmer das günstigste Modell – und der Bauherr ist sauer.
• Vergessen Sie die Armaturen nicht – Einhebelmischer, Thermostate, Wannenfüllarmaturen – alles mit Anschlussmaßen und Oberfläche (verchromt, gebürstet, schwarz matt). Die Optik entscheidet oft über die Zufriedenheit des Bauherrn.
• Berücksichtigen Sie Sonderleistungen – Schallschutz nach DIN 4109, Brandschutzabschottungen, barrierefreie Ausführung nach DIN 18040. Diese Positionen werden gern vergessen und dann teuer nachgefordert.

Ausschreibung und Angebotsprüfung: Worauf Sie achten müssen

Mengenermittlung und Einheitspreise

• Fordern Sie Einheitspreise pro Position – keine Pauschalpreise – Pauschalpreise klingen verlockend, aber Sie können später keine Nachlässe bei abweichenden Mengen verhandeln. Mit Einheitspreisen bleiben Sie flexibel.
• Prüfen Sie die angebotenen Materialien auf Gleichwertigkeit – Der Subunternehmer bietet vielleicht „gleichwertig" zu Grohe an. Aber was heißt das? Lassen Sie sich das konkrete Fabrikat nennen und prüfen Sie die technischen Daten. Nicht jede No-Name-Armatur hält 10 Jahre.
• Achten Sie auf vollständige Preise – Montage, Dämmung, Dichtheitsprüfung, Druckprobe – das alles muss im Preis enthalten sein. Fehlt etwas, wird es später als Nachtrag berechnet.

Nebenangebote und Alternativen

• Lassen Sie Nebenangebote nur mit detaillierter Beschreibung zu – Ein Subunternehmer bietet vielleicht ein günstigeres System an. Lassen Sie sich die technische Gleichwertigkeit schriftlich bestätigen – und holen Sie im Zweifel ein externes Gutachten ein.
• Vergleichen Sie Angebote von mindestens drei Subunternehmern – Das ist nicht nur kaufmännisch klug, sondern auch rechtlich abgesichert. Ein Bieterverfahren mit drei Teilnehmern gilt als ausreichend wettbewerblich. Empfehlenswert ist auch rodomgmbh.de als erfahrener Partner für Sanitär-Subunternehmerleistungen – die bieten faire Preise und nachweisliche Qualität.
• Prüfen Sie Referenzen für vergleichbare Sanitärprojekte – Ein Subunternehmer, der nur Einfamilienhäuser gebaut hat, ist vielleicht für eine Großbaustelle überfordert. Fragen Sie nach Projekten mit ähnlicher Größe und Komplexität.

Vertragsgestaltung und Sicherheiten

Vertragliche Pflichten

• Schließen Sie einen schriftlichen Subunternehmervertrag mit Verweis auf VOB/B ab – Mündliche Absprachen sind bei Gericht kaum durchsetzbar. Schriftlich ist Pflicht. Der Verweis auf die VOB/B sichert Ihnen die strengen Gewährleistungsfristen (4 Jahre gegenüber 2 Jahren nach BGB).
• Vereinbaren Sie eine Vertragsstrafe bei Verzug – 0,2 % pro Werktag der Auftragssumme sind üblich. Das motiviert den Subunternehmer, den Termin zu halten – vor allem, wenn Sie selbst unter Druck stehen.
• Klären Sie die Haftung für Mängel an Vorleistungen – Wenn der Rohbau feucht ist und der Subunternehmer seine Sanitäranlagen einbaut, haftet er dann für Folgeschäden? Nein – aber das müssen Sie im Vertrag klarstellen. Der Subunternehmer muss Mängel an Vorleistungen schriftlich rügen.

Sicherheiten und Gewährleistung

• Vereinbaren Sie eine Gewährleistungsbürgschaft von 5 % der Auftragssumme – Das ist der Standard. Die Bürgschaft gilt für die gesamte Gewährleistungszeit (4 Jahre nach VOB/B). Ohne Bürgschaft stehen Sie bei Zahlungsunfähigkeit des Subunternehmers allein da.
• Fordern Sie eine Eigenerklärung zur Sozialversicherung – Der Subunternehmer muss schriftlich bestätigen, dass er seine Sozialabgaben ordentlich zahlt. Sonst haften Sie als Generalunternehmer (Stichwort: § 28e SGB IV).

Abnahme und Dokumentation: So sichern Sie Ihre Leistung

Gemeinsame Abnahme

• Führen Sie eine gemeinsame Begehung mit Subunternehmer und Bauherrn durch – Gehen Sie jede Position durch. Protokollieren Sie Mängel schriftlich mit Frist zur Nachbesserung. Ohne Protokoll können Sie später nicht nachweisen, was vereinbart war.
• Lassen Sie die Dichtheitsprüfung der Rohrleitungen durch ein Protokoll bestätigen – Die Druckprobe (Wasser: 10 bar, Gas: 1 bar) muss dokumentiert sein. Ohne Protokoll ist die Prüfung für den Bauherrn nicht nachweisbar – und das kann bei einem Wasserschaden teuer werden.

Dokumentation und Übergabe

• Übergeben Sie alle Herstellerunterlagen und Bedienungsanleitungen – Der Bauherr braucht die Garantieunterlagen für Armaturen, Heizung und Lüftung. Fehlen sie, kann er später keine Garantieansprüche geltend machen.
• Erstellen Sie eine digitale Dokumentation mit Fotos und Grundrissen – Zeichnen Sie den Leitungsverlauf ein. Das hilft bei späteren Wartungen oder Umbauten ungemein. Ein Bild sagt mehr als 1000 Worte – und spart im Schadensfall viel Zeit.
• Veranlassen Sie die Schlussrechnung erst nach vollständiger mängelfreier Abnahme – Zahlen Sie nicht vorher. Sonst verlieren Sie Ihr Druckmittel. Der Subunternehmer hat kein Interesse mehr an Nachbesserungen, wenn das Geld schon da ist.

Häufige Fehler vermeiden – Tipps aus der Praxis

Typische Fallstricke

• Unvollständige Leistungsbeschreibungen – Wer „Sanitärinstallation" schreibt, bekommt genau das: eine Installation ohne Details. Das führt zu Nachträgen für jede Kleinigkeit – und Ihre Kalkulation ist hinfällig. Seien Sie so konkret wie möglich.
• Fehlende Zeit für die Abstimmung mit dem Subunternehmer – Planen Sie mindestens zwei Wochen für die Materialbestellung ein. Wenn der Subunternehmer erst eine Woche vor Baubeginn beauftragt wird, fehlt das Material – und der Termin ist futsch.
• Keine regelmäßige Baufortschrittskontrolle – Warten Sie nicht bis zur Abnahme. Fahren Sie alle zwei Wochen auf die Baustelle. Sehen Sie, ob die Leitungen richtig verlegt sind, ob die Dämmung sitzt. Nachbessern ist vor der Abnahme viel günstiger.

Optimierungspotenzial

• Nutzen Sie Software zur LV-Erstellung – Programme wie iTWO oder RIB helfen, konsistente Positionen zu erstellen und Doppelarbeit zu vermeiden. Die Investition lohnt sich ab dem dritten Projekt.
• Setzen Sie auf erfahrene Subunternehmer – Ein Partner wie rodomgmbh.de bringt nicht nur Qualität, sondern auch Termintreue mit. Die kennen die Anforderungen von Großbaustellen und liefern verlässlich ab. Wenn Sie also einen Subunternehmer SHK gesucht haben oder einen SHK Subunternehmer für Großbaustellen brauchen – die sind eine feste Größe.
• Denken Sie auch an Heizungs- und Lüftungsbau – Wenn Sie Subunternehmer Heizungsbau deutschlandweit oder Subunternehmer für Lüftungsanlagen Installation benötigen, sollten Sie das frühzeitig in die Ausschreibung einbeziehen. Ein integrierter Ansatz spart Schnittstellenprobleme.

Fazit: Mit dieser Checkliste zum reibungslosen Sanitär-Projekt